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Exclusivité pour un agent immobilier

 

 

Exclusivité pour un agent immobilier (Validité des lois du pays face aux lois de la Torah)

 

 

Question : Un agent immobilier, David, a signé un contrat d’exclusivité avec Tsion pour son appartement sur Kiryat Moché . Le contrat, sur lequel ils se sont basés, est assez standard. Il stipule que si l’appartement est visité pendant la période de l’exclusivité, à savoir durant les six mois à venir, même si la vente est conclue après, le vendeur devra verser une commission à l’agent. L’exclusivité précise aussi que le vendeur ne pourra passer par un autre agent, car de toute façon il sera redevable d’une commission à David, sans rapport avec  ce qu’il devra régler à l’autre intermédiaire, si toutefois l’appartement était vendu durant ces mois.

 

Tsion avait déjà fait visité le bien, avant la signature avec David, à Ra’hel, une jeune fille, à qui il convenait mais qui avait hésité à cause d’un autre appartement qui la tentait aussi. Quelque temps après, elle avait finalement opté pour finaliser avec Tsion, mais cela coïncidait avec la période d’exclusivité. Ce dernier posa la question à son frère, un juriste civil, qui lui assura que cela ne rentrait pas dans le cadre de l’obligation du contrat. En effet, selon l’interprétation des juristes, il faut pour mériter un salaire, avoir un quelconque lien avec la vente. Si celle–ci a été conclue suite une visite effectuée durant cette période d’exclusivité, il y a lieu de lier cette visite avec la publicité ou l’influence de l’agent exclusif. Mais Ra’hel n’a sûrement aucun lien avec David, puisque sa décision avait déjà été prise avant. Tsion a donc vendu l’appartement à Ra’hel sans remettre de commission à David qui ressent, bien sur, qu’il a été doublé.

 

David a fourni au beth dine certaines jurisprudences  allant dans son sens. Après une enquête auprès des juristes civils, les dayanim se rendent compte que le cas n’est pas vraiment tranché.

 

Réponse :

 

Validité d’un contrat d’exclusivité selon la Torah :

 

Il faut savoir que le contrat d’exclusivité, tel qu’il est communément présenté, constitue un problème majeur en matière de halakha. En effet, celui-ci engage le propriétaire à payer même si l’agent n’a pas effectué la vente, donc pas accompli sa mission. Ceci constitue une asmakhta (Hochen Michpat 207), à savoir une promesse exagérée car conditionnée par un événement, qui on l’espère, n’arrivera pas. Dans notre cas, ils pensent ne pas devoir arriver à un tel dilemme, (payer sans que l'agent ne l'ai vendu) car Tsion, en signant, ne pense plus à s’occuper de la vente et laisse les rennes entre les mains de David. Le Choulhan ‘Aroukh est formel à ce sujet : il n’y pas de dû.

 

Ce qui permet de contourner ce désavantage est, ce que nos Sages, et selon certains avis, la Torah elle-même (voir à ce sujet Pit’hé Téchouva ; 201, 1), appellent une sitoumta - habitude répandue- (Choulhan ‘Aroukh Hochen Michpat 201). Cela signifie que certains moyens d’acquisitions utilisés par les commerçants, tels un serrement de mains ou une marque reconnaissable appliquée sur une marchandise etc. constituent  un kinyan (une acquisition) aussi selon la halakha. Il faut pour cela qu’ils soient devenus une habitude bien répandue et pas seulement quelque chose que l’on décide sur place, momentanément. De cette façon les hommes du commun pourront intégrer des nouvelles choses dans la halakha. Elles auront valeur de halakha.

 

Revenons à notre cas. Le contrat d’exclusivité est devenu une habitude répandue et peut donc être considérée comme une sitoumta. Le problème d’asmakhta (d'engagement sans grande conviction) évoqué plus haut ne résiste pas à la force d’une habitude financière. Le cas d’asmakhta  n’échappe pas, en effet, à cette règle comme le stipule de la manière la plus claire, ‘Hatam Sofer (responsa Hochen Michpat 66).

 

Mais il convient da faire ici une parenthèse afin de mieux comprendre comment la sitoumta écarte le problème d’asmakhta :

 

En effet, selon Sma’ (Hochen Michpat 201, 4) il n’est pas possible de transformer un moyen d’acquisition  déjà existant en sitoumta. Par exemple, on ne pourrait décider de rendre la monnaie valide pour l’achat de biens mobiliers (car selon la halakha on ne peut utiliser ce moyen que pour les biens immobiliers), puisque nos Sages l’on invalidé. Et même si certains décisionnaires s’opposent à l’avis de Sma’ (Rama 178, 6 Nétivot hamichpat Id. Bah Id.) ce n’est que dans le cas particulier de la monnaie. En effet, ils avancent pour argument, que l’argent a été un jour valable pour l’acquisition des biens mobiliers et ce sont nos Sages qui l’ont invalidé. Il peut donc revivre avec l’accord des parties. Mais pour un autre moyen d’acquisition existant déjà selon la Torah, tel un contrat écrit, mais qui ne s’adresse qu’à certaines choses, et n’a donc jamais été valide pour d’autres, le commun accord, la sitoumta, ne peut lui octroyer ce que la Torah ne lui a jamais accordé. On ne pourrait donc décider d'achter une vache avec un chtar, un contrat écrit.

 

La raison pour laquelle un contrat écrit, un chtar d’exclusivité est valable, même si selon la Torah il est invalide à cause de la notion d’asmakhta, (car la paye est démesurée), est donc à élucider. Comment un moyen d’acquisition refusé par la Torah (le chtar, le contrat écrit)  serait-il donc reconnu à la suite d’une entente générale ?

 

La réponse à cela est que l’asmakhta est invalide parce que celui qui promet une somme exagérée et conditionnée par un événement qu’il croit et espère ne pas devoir arriver, est du à un manque de sérieux et de volonté de s’engager. Nos Sages ont, en effet, parfois détecté des failles dans la volonté même si dans la parole, la promesse y est. En promettant un salaire, même si le résultat a été obtenu par ailleurs, il y a tout lieu de penser que le cœur n’y est pas. Par contre quand l’habitude est répandue, l’on peut affirmer que cela  a été fait avec sérieux. Il n'y a plus d'asmakhta.

 

C’est donc pour cette raison que le contrat est valide, car en signant une exclusivité, quand cette pratique est répandue, il y a engagement sérieux et réel. On ne donne donc pas vie à un moyen d’acquisition invalide selon la Torah (le chtar, l'écriture). On ratifie plutôt, par écrit, un engagement sincère d’employé à employeur qui lui, n’a besoin d’aucun moyen d’acquisition, mais simplement de parole (Choulhan ‘Aroukh Hochen Michpat 333). Le chtar ou contrat écrit n’est qu’un moyen de consigner par écrit ce qui a été déjà validé par la parole et acceptée ainsi par la Torah(Hatam Sofer responsa Hochen Michpat 66 et voir aussi Ayelet hacha’har Baba Métsia 66, a).

 

 La loi civile face à la loi de la Torah :  

 

Cette question va nous permettre d’éclaircir un point primordial dans la manière de trancher face aux habitudes prises en matière de loi civile.

 

Nous avons dit dans la question que le cas de Ra’hel n’est pas clair selon les juristes. Est-ce à dire que s’il avait été clair, nous aurions demandé à la justice du pays de trancher en la matière ? quelle est donc la force de la halakha aujourd'hui et sa véritable place?

 

C’est Sma’ ( Hochen Michpat 369) qui nous éclaire à ce sujet. Il oppose deux décisions de Rama apparemment contradictoires. Dans l’une Rama (369) rapporte l’opinion de Rachba (T6, 254) selon laquelle on éconduit un beau père venant réclamer les biens de sa fille décédée, à son gendre.  L'argument du beau père que c’est l’habitude du pays –chez les non-juifs- qu’un mari n’hérite pas de sa femme dans ce cas précis (voir les détails qui ne nous sont pas importants). Rachba refuse cette argumentation car on ne saurait se laisser guider par les lois du pays en abandonnant celles de notre sainte loi.

 

D’autre part Rama (248) rapporte l’opinion de Rivach (52), dans laquelle il accorde de déshériter des successeurs naturels au profit d’autres légataires, selon le choix, car c’est ainsi qu’ils agissaient dans ce pays. Sma’ dit qu’il y a aucune divergence entre les deux avis. En effet, il est possible de préciser dans un contrat toutes les clauses financières désirées et même si la Torah, s’il n’y avait pas eut de clauses explicites, aurait préconisé autrement. Car rien n’empêche le changer et de décider en matière monétaire (sauf exceptions). C’est ce qui est dit dans Rivach (précédemment cité). Rachba nous enseigne quant à lui, une grande vérité. Quand, la partie concernée ne s’est pas prononcée et a laissé les choses dans le vague, alors il est impératif de légiférer selon la sainte Torah. On revient à la halakha si les parties ne se sont pas prononcées et la loi du pays ne nous influence pas.

 

Ainsi, dans un contrat d’exclusivité, tout ce qui est entendu communément par l’appellation ‘’exclusivité’’ est inclus dans le contrat. Car, en disant qu'ils s'alliaient par un contrat d'exclusivité, ils entendaient ce qui est communément admis d'entendre par ce terme. Pour ce qui est vague, et qui n’était donc pas inclus dans les mots en induction tacite, nous n’allons pas faire appel aux juristes, mais à la Torah.

 

Ra’hel est donc venu voir cet appartement avant la signature de l’exclusivité. On ne peut dire que le mot ‘’exclusivité’’ induit ce cas de manière évidente, car les juristes, eux-mêmes, ne le savent pas clairement. Comment serait-il induit tacitement dans le langage courant? Il faut donc faire appel à la Torah qui dit que c’est une asmakhta, une condition exagérée. Et là la règle de sitoumta, une pratique répandue, ne pourra être appliquée pour désamorcer cette invalidité, car on ne peut dire que ce cas est répandu. En effet comment serait-il répandu alors que même les juristes se questionnent à son sujet?

 

Conclusion : Tsion ne doit rien à David.

 

 

Rav Yossef Simony

 

Dayan au Beth Dine Michpat Hanania

 

  

 

          

 

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